부동산 대출 용어 완벽정리! LTV DSR DTI 에 대해서!

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안녕하세요~!
오늘은 주택담보대출에 대한 용어에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택담보대출에 대한 용어가 참 많습니다.

머리 아프죠..

그 중에서 오늘은,
부동산 용어 중 가장 핵심이라고 할 수 있는

LTV
DSR
DTI

에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

LTV(Loan To Value Ratio)란?

LTV란 주택담보대출비율을 말합니다.
즉, 구매하고자 하는 주택의 가격에서,
최대 대출 가능한 한도 퍼센트를 말합니다.

구매하려는 주택을 담보로
은행에서 돈을 빌리는 것이므로,
은행에서 보는 집의 자산가치가 중요한데
보통은 기준 시가가 아니라 시가의 일정 비율로 정하게 됩니다.

대부분은 주택 대상, 대출상품 따라
매매가 혹은 KB시세, 감정평가 기준
으로 보는 경우가 대다수입니다..

예를들어,
보금자리론의 경우,
아파트 매매가가 아닌
kb시세, 감정평가 기준으로 LTV 계산되지만,
대출 신청 당시 매매가가 더 낮은 경우에는
매매가 기준으로 계산을 하게 됩니다.

LTV는
특히 조정대상지역인지 투기과열지역인지에 따라
혹은
다른 조건들에 따라 달라지기 때문에
본인의 조건을 확인하시고 계산하여야합니다.

	투기과열지구	조정대상지역
우대요건	무주택 세대주
소득기준	부부합산 연소득 0.9억 이하 생애최초구입자 1.0억 이하
주택기준	9억원 이하	8억원 이하
우대수준	최대 4억원 한도
LTV	~6억원 60% 6~9억원 50%	~5억 70% 5~8억 60%
DTI	60%	60%
DSR	은행권 40% / 비은행권 60%

예를 들어,
현재 무주택 세대주인 사람이
투기과열지구에 6억 아파트를 구매하려 할때,
LTV 는 3.6억까지 대출이 가능합니다.
9억 아파트를 구매하고자 할때는
50%로 4.5억 이지만,
최대 4억원이므로 LTV 4억까지 대출이 가능합니다.

DSR (Debt Service Ratio)란?

DSR 이란 총부채원리금상환비율을 말합니다.

대출하는 사람의 상환능력과 대비하여,
현재 원리금상환부담을 나타내는 지표로
모든 대출의 연간원리금상환금액을 연간소득으로 나누어 계산됩니다.

주택담보대출 뿐만아니라,
신용대출,학자금대출, 자동차 할부, 카드론 등과 같은
다른 대출의 원리금까지 포함되어 계산됩니다.

DSR 계산식 = (연간 주택대출 원리금 상환금액 + 연간 기타 대출 원리금 상환액) / 연간소득 * 100

말그대로
대출을 받는 사람이 LTV 와 추가로 받는 대출에 대해서 전부 상환할 능력이 되는지 보는 것입니다.

현재 부동산 정책 상,
DSR은 은행권은 40% 를 넘으면 안되며
비은행권은 60%를 넘으면 안됩니다.

예를 들어,
다른 대출이 없는 무주택자가
조정대상지역 내 7억 아파트를 구매 할 때,
원리금균등분할상환 방식으로 상환기간 20년, 금리 3% 주택담보대출을 받는다고 가정했을 경우
연 소득이 6천만원 이하이면 LTV 50%인 3억 5천만원을 전부 대출 받을 수 없습니다.

DTI (Debt Service Ratio)란?

DTI 란 총부채상환비율을 말합니다.
DSR과 동일하게 대출하는 사람의 상환능력 대비하여,
현재 대출 원리금상환금액을 연간소득으로 나누어 계산합니다.

다만, DSR 과는 다르게
주택담보대출을 제외한 다른 대출의 원리금이 아닌 이자로만 계산되기때문에
DSR 보다는 기준이 완화되어 나타날 수 밖에 없습니다.

DTI = (연간 주택대출 원리금 상환금액 + 연간 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득 * 100

위에서 예를 들었던
주택담보 대출 원리금으로 계산을 하자면
신용대출, 학자금대출, 자동차대출 등
기타 대출의 이자 합이 연간 1000만원 일경우
60%가 초과됩니다.

자, 오늘은 주택담보대출 용어 중,
가장 핵심 내용인 LTV, DSR, DTI에 대해서 알아보았습니다.

아직 어렵고, 생소하지만,
내집마련을 위해서는, 무조건 알아두어야할 사항인건 변함없는 것 같습니다.

요즘 부동산 정책이나, 대출규제 등으로 말이 많은데,
이 글을 읽으시는 모든 분들께서는,
자신의 입장에 맞춰서 꼭 내집마련 하셨으면하는 바람이에요.

그럼 모두들 오늘 하루도 행복하시길 바랄께요.